UPDATE: Houdoe Hessing

De in Nederland zeer bekende showroom aan de A2 van de onlangs failliet verklaarde auto-importeur Frits Hessing is verkocht aan Toyota-importeur Evert Louwman. Goed nieuws voor beiden, want zo kan Hessing zijn schuld van 11,3 miljoen euro aan Louwman aflossen en kan Louwman op zijn beurt genieten van zijn nieuwe, exclusieve showroom op een super locatie.

Volgens autojournalist David Bakels, die werkzaam is bij autoblad Carros, wil Louwman de bedrijfsvoering van Hessing voorzetten, maar zint hij niet op en doorstart. Het verschil tussen overname en doorstart is dat bij laatst genoemde ook de schulden en de salarissen van het personeel overgenomen (moeten) worden. Dit wil Louwman niet en daarom is er geen sprake van een doorstart, maar van een overname.

Zoals al eerder vermeld, heeft het faillissement van Hessing te maken met de slechte verkoop van kavels in zijn exclusieve Park Bloeyendael, een soort gated community waarin alleen mensen mogen en kunnen wonen die in staat zijn om minimaal €800.000 aan een woning uit te geven. Om dit project te financieren, had Hessing geld nodig. Onder andere Louwman had hem dit geld geleend (een bedrag van ruim 11,3 miljoen euro), maar spande een kort geding aan omdat Hessing niet meer in staat bleek om aan zijn aflossingsverplichtingen te voldoen. Dat het faillissement van Hessing te maken heeft met de tegenvallende verkoop van kavels in Park Bloeyendael, lijkt als een paal boven water te staan, maar is volgens Bakels echter niet de reden van de ondergang. Bakels noemt de slechte autoverkoop als reden van het faillissement en zegt dat ook andere banken, zoals FGH Bank, achter Hessing aanzaten.

Of de reden van het faillissement te maken heeft met Park Bloeyendael of met de slechte autobranche, weten we niet, maar Hessing is sowieso failliet. Toch gaat de ontwikkeling van het unieke Park Bloeyendael naar verluidt gewoon door. Eind vorig jaar stelde een woordvoerder van Hessing dat de bouw in maart van dit jaar (2012) begint. Als alles volgens plan verloopt, vindt de oplevering anderhalf jaar later (september 2013) plaats. Volgens diezelfde woordvoer waren halverwege december 2011 een kwart van de kavels verkocht en vorderde de verkoop ‘gestaag’. We zullen zien…

 

 

 

Advertenties

Dura Vermeer begint online platform voor wijken

Een leuk en nieuw initiatief van woningcorporaties Havensteder, Woonstede, Welbions, Portaal, Vestia en Ymere om samen met bouwconcern Dura Vermeer een online platform te ontwikkelen om een antwoord te vinden op de vraag hoe ons land vitale wijken kan ontwikkelen en behouden. Het platform zal 6 weken online zijn.

Het werkt zo: Iedereen die een idee heeft m.b.t. de bouw en het beheer van (nieuwe) woonwijken, kan zich op www.duravermeerchallenge.nl melden om daar zijn/haar idee aan te dragen. Na 6 weken gaat het platform offline en worden de beste ideeën geselecteerd en uitgewerkt tot businessconcepten.  Vandaag (17-1-2012) ging de site online, met als doel de woningmarkt die in Nederland zwaar onder druk staat, een bust te geven. Door de stagnatie op de koopwoningenmarkt komen nieuwe ontwikkelingen nauwelijks van de grond en komen investeringen stil te liggen, met negatieve gevolgen voor wijken en leefbaarheid. Dit geldt voor zowel herstructureringswijken als voor gebiedsontwikkeling.

Opname kantoorruimte binnen Dynamis-regio’s voor derde jaar gelijk

De opname van kantoorruimte binnen de 24 Dynamis-regio’s bedroeg vorig jaar (2011) iets meer dan 1 miljoen vierkante meter. Hiermee blijft de opname voor het derde jaar op rij nagenoeg op hetzelfde niveau. Het aanbodcijfer stond op 1 januari 2012 in totaal op 6,4 miljoen vierkante meter, wat een daling van 1% betekent t.o.v. een jaar eerder. Dit blijkt uit het jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Het rapport wordt op 2 februari (2012) gepresenteerd tijdens het elfde Dynamis Sprekende Cijfers Symposium.

Daar waar vorige week het negatieve nieuws naar buiten kwam dat de kantooropname in Groot Amsterdam in 2011 lager lag dan die van een jaar daarvoor, blijkt dat het aanbod van kantoren in deze regio op 1 januari 2012 ook gedaald was, in vergelijking met 1 januari 2011, en wel met 2%. Positief dus, want er is al een overschot aan leegstaande kantoren, dus een afname van het aanbod is alleen maar gunstig. Naast Amsterdam is er in nog tien andere regio’s sprake van een daling in het kantorenaanbod. Het aantal nieuwbouw kantoorpanden dat in het totale aanbodcijfer zit, bedraagt 8% (gemeten op 1 januari 2012). Dat is een stijging t.o.v. een jaar eerder; toen stond dat percentage namelijk nog op 7%.

Van die vier grote steden (te weten: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) noteren alleen Amsterdam en Utrecht een hoger transactievolume dan in 2010.Van de overige regio’s zijn er in totaal 6 die een toename van de vraag hadden t.o.v. het voorgaande jaar, terwijl in 14 gevallen sprake is van een vraag-/opnamedaling. Opvallend is dat, ondanks het gelijk gebleven transactievolume binnen de 24 Dynamis-regio’s, er in 2011 meer transacties hebben plaatsgevonden dan in 2010 (806 tegenover 787).

De cijfers van Dynamis zijn dus vrij positief. De kans dat dit in 2012 ook het geval zal zijn, is klein. De vraag naar kantoorruimte wordt namelijk beïnvloed door een gedwongen en een vrijwillige huisvestingscomponent. Als gevolg van de huidige economische omstandigheden draagt met name de gedwongen component op dit moment bj aan de geringe vraag. Zelfs wanneer de economie in de toekomst aantrekt, blijft de vraag naar verwachting stabiel op een laag niveau. De vrijwillige component gaat in dat geval een grotere rol spelen.

Extra stimulans voor duurzame gebouwen

Eigenlijk is het raar dat duurzaamheid al enkele jaren een hot item is en er tegelijkertijd nog maar weinig stimuleringsregelingen in het leven waren geroepen zodat mensen en bedrijven zich ook daadwerkelijk duurzamer gaan gedragen. Daar is nu verandering in gekomen, sinds de oprichting van de nieuwe Milieulijst voor de MIA / Vamil-regeling voor 2012.

Deze nieuwe regeling (waarvoor ook GPR Gebouw in gezet kan worden) kan doen duurzame ondernemers en bedrijven binnen de vastgoedwereld gebruikt worden om zo te kunnen profiteren van de fiscale en financieringsvoordelen. Het zogeheten GPR Gebouw is een online richtlijn dat inzicht geeft in de duurzaamheid van de gebouwde omgeving. Sinds 1 januari 2012 mag GPR Gebouw worden toegepast bij het aanvragen van de Regeling milieu-investeringsaftrek (MIA) en de Regeling willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil).

Dat het aantrekkelijk kan zijn at het gebouw voldoet aan de GPR-richtlijn, blijkt wel uit het gegeven dat wanneer een gebouw voldoet aan de betreffende GPR-scores, het maximale voordeel kan oplopen tot een kleine miljoen euro via extra aftrek in de MIA. Ook is in de GPR de fiscale en financieringsvoordelen van de Vamil terug te vinden. Zo zijn er op de nieuwe Milieulijst circa 360 investeringen met een onmiskenbaar milieuvoordeel waarbij tot 36% van de investeringskosten mag worden afgetrokken van de fiscale winst. Zo wordt o.a. het duurzaam (her)gebruik van grondstoffen, beperking van industriële luchtemissies en vermindering van het watergebruik in de glastuinbouw gestimuleerd.

De GPR Gebouw berekening moet zijn opgesteld of goedgekeurd door een GPR Gebouw Expert.

De Milieulijst voor de MIA / Vamil-regeling 2012 is hier te downloaden.

De woningbouw wacht op steun van het kabinet

NVB, de vereniging van projectontwikkelaars en bouwondernemers, wil dat het kabinet haast maakt met steun aan de woningbouw, want door de combinatie van scherpere bankregels en de heersende eurocrisis is er behoefte aan een zogenaamde ‘intensive care’. 

De voorzitter van de NVB, Jo Goossens, zegt in Cobouw (klik hier om het artikel te lezen) dat hij vreest dat de afname van nieuwbouwwoningen dit jaar (2012) zal dalen naar een laagterecord van minder dan 1.000 per maand. Ter vergelijking: voor de crisis gingen er maandelijks nog 4.000 woningen van de hand. Een simpele rekensom laat zien dat, mocht dit record inderdaad bereikt worden, er in enkele jaren tijd de afname van nieuwbouwwoningen met 75% is gedaald. Mocht deze negatieve ontwikkeling werkelijkheid worden, dan heeft dat vergaande gevolgen. Niet alleen wort de gehele bouwsector geraakt, maar ook alle aanverwante bedrijfstakken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan doe-het-zelf-zaken (zoals de Praxis en de Gamma), meubelboulevards (zoals de IKEA), en de dienstverlening (zoals verhuisbedrijven).

De bouw- en woningmarkt heeft op dit moment behoefte aan rust. Deze kan door de overheid (gedeeltelijk) gegeven worden door knopen door te hakken en tot maatregelen te komen. Zo werd afgelopen zomer de overdrachtsbelasting al verlaagd van 6 naar 2%. Dit leidde in het derde kwartaal van 2011 tot een kortdurige opleving van de woningmarkt. Maar voor de rest zijn er nog weinig maatregelen genomen door de overheid. In plaats daarvan zorgt diezelfde overheid veelal voor onrust. Zo bereidt het CDA op dit moment een nieuwe inhoudelijke koers voor waarin de aanpassing van de hypotheekrenteaftrek een voorname rol speelt. Dit blijkt uit conceptstukken van de CDA-werkgroep Strategisch Beraad, een commissie die is opgericht na de voor het CDA desastreus verlopen parlementsverkiezingen van 2010 en bereidt een nieuwe koers voor.

Navraag bij enkele bronnen uit de CDA-top bevestigen de voorgenomen koerswijziging aan de landelijke media, zoals gister in het NRC Handelsblad te lezen viel. Dat het CDA nu ineens een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek heeft voorgenomen, gaat lijnrecht in tegen het kabinetsbeleid aangezien de drie politieke partijen die samen het (minderheids)kabinet vormen (CDA, VVD en PVV), hebben afgesproken dat er niet getornd wordt aan de hypotheekrenteaftrek. Het Strategisch Beraad vindt nu echter dat de hypotheekrenteaftrek de verkeerde prikkels geeft en huiseigenaren stimuleert om zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen. Dit brengt, zeker in economisch slechte tijden, enorme risico’s met zich mee. Hiermee zou volgens het Beraad de maatregel zijn afgedreven van het oorspronkelijke doel van de hypotheekrenteaftrek (om zoveel mogelijk Nederlanders in staat te stellen om een eigen woning te bezitten).

Wat het Strategisch Beraad precies met de renteaftrek wil doen, is nog niet bekend. De voorzitter van deze werkgroep, Aart Jan de Geus, presenteert het voorlopige ontwerp op 21 januari aan de CDA-leden, waarna de leden zich pas op 2 juni definitief kunnen uitspreken over de dan verder uitgewerkte voorstellen. De komende maanden zal er dus nog niets veranderen aan de hypotheekrenteaftrek, maar doordat dit soort berichtgevingen nu al de wereld in worden gebracht, worden mensen nog onzekerder. Aan de oproep van de NVB  om de woningbouw te steunen, lijkt het kabinet dus lak te hebben, want in plaats van maatregelen en steun,  zorgt het huidige kabinet (en met name het CDA) alleen maar voor extraonrust op de woningmarkt.

Woningmarkt nog steeds op slot

Dat het afgelopen jaar (2011) een zwak jaar is geweest voor de woningmarkt, zal niemand verbazen. Dat de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vandaag dan met het nieuws naar buiten kwam dat de gemiddelde prijs van een verkochte woning in het afgelopen jaar met 4,1% is gedaald, was dan ook te verwachten. Van januari t/m september (het eerste, tweede en derde kwartaal van 2011) ging er 2,4% van de prijs af en in het vierde kwartaal ging er nog eens ruim 1,7% vanaf. De totaal telling komt daarmee dus uit op 4,1%.

Waar er in 2010 nog bijna 127.000 woningen van eigenaar wisselden, waren dat er in 2011 nog maar 118.000. Een daling van 7%. Ook in het vierde kwartaal van 2011 werden er minder huizen verkocht in vergelijking met een jaar eerder. In de maanden oktober, november en december van afgelopen jaar werden er in totaal 29.400 woningen verkocht. In dezelfde periode een jaar eerder waren dit er nog bijna 33.800. Een daling dus van 13%.

Dat de woningmarkt zo in het slop zit, heeft volgens Ger Hukker (voorzitter van de NVM) diverse redenen. Zo hebben de Europese schuldencrisis, de problemen in Griekenland en de economische stagnatie in ons land de situatie op de woningmarkt negatief beïnvloed. Want ondanks dat de prijzen dalen, en je dus zou denken dat juist nu het moment is om een woning te kopen, zijn er nog steeds te weinig kopers actief. De Nederlandse consument is onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen dus uit. Want wie garandeert je dat je je baan behoudt en je dus in staat blijft om de maandlasten te betalen? En wat gaat er gebeuren met de hypotheekrenteaftrek? Wordt deze beperkt, afgeschaft of wordt deze helemaal met rust gelaten? Het zijn onzekerheden waar (nog) geen concrete antwoorden op zijn, wat dus zorgt voor onzekerheid en een stagnerende woningmarkt.

Als we de NVM mogen geloven, zullen de woning verkopen en de gemiddelde prijs van de woningen dit jaar (2012) nog iets verder dalen. Zo zal de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zijn. Mensen die hun woning op dit moment in de verkoop hebben en blijven vasthouden aan een te hoge vraagprijs, komen volgens Ger Hukker dan ook van een koude kermis thuis.

Vanmiddag besteedde RTL Nieuws ook aandacht aan de stagnerende woningmarkt. Het item uit die uitzending is hier te vinden.

UPDATE (13-01-12): De waarde van de gemiddelde verkochte woning bedroeg eind 2011 afgerond 223.000 euro. Ter vergelijking: Tijdens het dieptepunt, het eerste kwartaal van 2009, was de gemiddelde waarde van verkochte woningen 219.000. Sindsdien is het aantal te koop staande woningen hard gestegen. Volgens een schatting van de NVM staan er op dit moment 227.000 woningen te koop, 76% (129.000) meer dan bij het begin van de crisis.  De gemiddelde looptijd van het woningaanbod (dus zowel de verkochte als niet-verkochte woningen) bedraagt nu 271 dagen.

Gemeenten in de problemen wegens teveel grondbezit

Slechts nieuws voor veel Nederlandse gemeenten. In een nog niet gepubliceerd onderzoek van Vakberaad Gemeentefinancien wordt namelijk uitgebreid ingegaan op de verwachting dat 15% van alle Nederlandse gemeenten binnenkort in flinke financiële problemen komen vanwege grote verliezen op grondgebied. In totaal zou het gaan om een verlies van 3,2 miljard euro.

Het actualiteitenprogramma Nieuwsuur was de eerste die berichtte over de  negatieve inhoud van het  rapport van het Vakberaad Gemeentefinancien, die haar conclusies baseert op de jaarrekeningen van alle gemeenten over 2010. De problemen waar veel gemeenten in de nabije toekomst mee te maken zullen krijgen, zijn ontstaan doorat de gemeenten hadden verwacht dat er veel gebouwd zou worden, waardoor ze grote stukken grond tegen (te) hoge prijzen gingen kopen.

Deze stukken grond waren bedoeld voor woningbouw of regionale industrieterreinen. Door de economische crisis komt er van die plannen niets terecht en moeten er voor miljarden worden afgeboekt, zo staat in het rapport te lezen.

Afgelopen najaar werd er door consultantenbureau Deloitte al bericht dat de financiële situatie van de gemeenten als gevolg van grondbezit er de komende tijd bijzonder somber uitziet. Deloitte deed onderzoek voor de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) en kwam uit op een verlies van 2,4 miljard voor in totaal 35 gemeenten. Nu blijkt echter dat het verlies eerder in de buurt zit van 3,2 miljard euro en dat er in totaal 64 (van de 415) gemeenten in de financiële gevarenzone komen.

Eén van de grotere gemeente met flinke financiële problemen vanwege het grondbezit, is volgens het rapport Apeldoorn. Deze stad zou een kleine 200 miljoen euro verliezen op het grondbezit en komt vanwege de financieel sombere situatie voor 2012 onder preventief toezicht van de provincie Gelderland.

Gelukkig voor Apeldoorn is het niet de enige gemeente die dit jaar onder preventief toezicht van de provincie wordt geplaatst vanwege financiële problemen. In totaal zijn het namelijk acht gemeenten die onder toezicht worden geplaatst. Volgens een zegsvrouw van de VNG is het inderdaad een zorgelijke situatie, omdat de winst op de grondexploitatie deels is bedoeld om allerlei overheidsvoorzieningen te financieren. Doordat deze winst nu veranderd is in een verlies, zal dat ongetwijfeld zijn uitwerking hebben op de kwaliteit en kwantiteit van de voorzieningen van de gemeenten.

Het rapport van Deloitte van eind september 2011 is hier te lezen.